Ein Gastbeitrag von Tobias Bräunig
Viele Menschen in Deutschland glauben immer noch fest daran, dass sich eine Immobilie als Kapitalanlage ausschließlich mit dem Einsatz von Eigenkapital erstehen lässt. Oft wird darauf hingewiesen, dass Käufer rund 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen sollten. Dieser Betrag deckt nicht nur einen Teil der Finanzierung ab, sondern signalisiert der Bank auch, dass der Käufer über ausreichende Rücklagen verfügt. Der Eigenkapitalanteil reduziert das Risiko für die Bank, die in der Regel auch die Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren abgedeckt sehen möchte.
Doch angesichts des aktuellen Marktumfelds, in dem Immobilienpreise nach einer Phase der Stagnation wieder steigen und die Zinsen niedrig liegen, stellt sich die Frage, ob dieser hohe Eigenkapitalbedarf noch zeitgemäß ist. Denn häufig sind, gerade wenn man am Anfang des Vermögensaufbaus steht, die Eigenkapitalmittel begrenzt, was die Hürde für den Erwerb einer ersten Immobilie weiter erhöht. Die Realität ist, dass es durchaus Alternativen gibt, um eine Immobilie auch ohne Eigenkapitaleinsatz zu finanzieren. Selbstverständlich sind entsprechende Rücklagen hilfreich, der Einsatz ist aber kein verpflichtendes Muss.
Alternative Finanzierungsmodelle statt klassischem Eigenkapital
Ein häufiger Fehler besteht darin, Eigenkapital für die Kaufnebenkosten zu verwenden und damit diese Rücklagen zu binden. Bei steigenden Immobilienpreisen ist es sinnvoll, die Kaufnebenkosten in die Finanzierung zu integrieren, anstatt sie aus eigenen Mitteln zu zahlen. Dies verschafft dem Käufer Spielraum und schützt die eigenen Rücklagen.
Verhandlungen mit dem Verkäufer bieten ebenfalls eine interessante Option: In einem notariellen Kaufvertrag lässt sich beispielsweise festhalten, dass der Verkäufer die Kaufnebenkosten übernimmt.
Zusätzlich gibt es alternative Finanzierungsmodelle, die den Eigenkapitalbedarf verringern. Eine Methode ist das sogenannte »rollierende Eigenkapital«. Dabei wird der Bank ein Eigenkapitalanteil von 10 bis 20 Prozent auf einem verpfändeten Konto hinterlegt, das der Käufer durch Mieteinnahmen oder Ratenzahlungen abbezahlt. Sobald der Betrag vollständig zurückgezahlt ist, gibt die Bank das Kapital frei, wodurch der Käufer zusätzliche Liquidität gewinnt.
Ein weiteres Modell ist das Verkäuferdarlehen, bei dem der Verkäufer einen Teil des Kaufpreises oder der Kaufnebenkosten als Darlehen übernimmt. Der Käufer zahlt diesen Betrag später in Raten an den Verkäufer zurück. Solche Darlehen sind oft weniger formell als Bankdarlehen und bieten flexible Rückzahlungsbedingungen. Zudem signalisiert das Verkäuferdarlehen, dass auch der Verkäufer von der Immobilie überzeugt ist.
Realistische Kalkulation der monatlichen Belastung
Wer ohne Eigenkapital in den Immobilienmarkt einsteigen möchte, kann mit einer detaillierten und realistischen Kalkulation der monatlichen Belastung erfolgreich planen. Um finanziell flexibel zu bleiben und auch Durststrecken bewältigen zu können, sollten liquide Mittel vorgehalten werden. So können auch unerwartete Kosten für Reparaturen oder zwischenzeitliche Einkommenseinbußen sicher abgefedert werden.
Die Tragfähigkeit der Finanzierung sollte stets im Vordergrund stehen, da eine Nachfinanzierung oft kostspielig ist. Wer sich durch zu hohe monatliche Raten übernimmt, setzt sich unnötigen Risiken aus und gefährdet die Stabilität seiner Finanzlage.
Teure Fehler durch professionelle Beratung vermeiden
Bei der Vielzahl an Finanzierungsmöglichkeiten und vertraglichen Details kann ein Berater mit Branchenerfahrung hilfreich sein. Viele Banken legen ihren Kunden nicht von Beginn an alle Finanzierungsmöglichkeiten offen. Ein erfahrener Finanzexperte kann dabei helfen, die passende Struktur zu finden und potenzielle Stolpersteine zu erkennen. Ein Berater, der selbst erfolgreich in Immobilien investiert hat, bringt zudem wertvolle Praxiserfahrung mit und weiß, worauf es bei der Immobilienbewertung, dem Kaufvertrag und der langfristigen Finanzierung ankommt.
Auch ein unverbindliches Gespräch mit einem Notar kann hilfreich sein, um die rechtlichen Rahmenbedingungen besser zu verstehen. Ein erfahrener Notar kann nicht nur erklären, welche Schritte erforderlich sind, sondern auch auf mögliche Fallstricke hinweisen.
Darüber hinaus gibt es spezialisierte Dienstleister, die den gesamten Prozess begleiten. Diese »360-Grad«-Serviceleistungen umfassen die Beratung bei der Objektwahl, die Prüfung des Kaufvertrags, die Finanzierung und sogar das spätere Vermietungsmanagement. Bei der Auswahl eines Dienstleisters sollten Käufer auf Qualitätssiegel wie das des TÜV achten, die einen guten Anhaltspunkt auf Seriosität und ein Alleinstellungsmerkmal bieten.
Es muss nicht immer die Bestlage sein
Zwei wesentliche Sparfaktoren, die das Eigenkapital schonen, sind die Größe und Lage der Immobilie. Oft reicht beispielsweise eine Wohnung mit geringerer Zimmerzahl vollkommen aus. Eine kleinere Immobilie ist in der Regel nicht nur günstiger im Kaufpreis, sondern auch kostensparend bei Instandhaltungs- und Nebenkosten. Auch Mehrfamilienhäuser mit zehn oder mehr Parteien bieten sich als Investition an, da sich durch die größere Anzahl an Wohneinheiten die Kosten auf mehrere Eigentümer aufteilen.
Gerade bei einem Kauf ohne Eigenkapital sollten Käufer darauf achten, dass die Größe der Immobilie zu ihren finanziellen Möglichkeiten passt. Die Lage spielt ebenfalls eine zentrale Rolle: Während Immobilien in zentralen Stadtlagen meist teurer sind, lassen sich Objekte in Randlagen oder im Speckgürtel häufig deutlich günstiger erwerben. Wichtiger als eine prestigeträchtige Lage ist jedoch die Stabilität des Standorts, also die Frage, ob die Region in den kommenden Jahren und Jahrzehnten ein Wachstumspotenzial aufweist.
Ein Deal, der sich rechnet, ist besser als ein Objekt, das emotional gefällt
Wie auch in anderen Bereichen des Lebens, ist auch in der Immobilienwelt die Vorstellung von einem Deal, bei dem alle Faktoren – Lage, Preis, Zustand – perfekt zusammenpassen, in der Praxis oft unerreichbar. Der Schlüssel zu einem erfolgreichen Immobilieninvestment liegt weniger im Perfektionismus als im Erkennen und Nutzen von Gelegenheiten. Kurzum: Es geht darum einen Deal zu finden, der sich rechnet. Wer auf die »perfekte« Gelegenheit wartet, könnte Chancen verpassen und in ein paar Jahren feststellen, dass es besser gewesen wäre, früher zu investieren. Dabei sollten sich gerade Einsteiger bewusst machen, dass es sich hier um eine Kapitalanlage handelt und nicht um das eigene Zuhause. Finanzielle Aspekte sollten vor den eigenen Vorlieben und der Optik den Vorrang behalten .
Die finanzielle Zukunft nicht in die eigene Hand zu nehmen, kann Risiken mit sich bringen – gerade im Hinblick auf die Altersvorsorge. Immobilien bieten langfristig eine wertbeständige Möglichkeit, finanziell unabhängig zu werden und sich gegen das Risiko der Altersarmut abzusichern. Auch ohne Eigenkapital kann der Immobilienkauf ein Baustein für die finanzielle Zukunft sein, wenn er gut geplant und strategisch umgesetzt wird.
Der Autor:
Tobias Bräunig ist Gründer und CEO der Freundeskreis Gruppe. Der Immobilien-Unternehmer und frühere Thaibox-Weltmeister möchte die Immobilie zum wichtigen Altersvorsorge-Baustein für alle Deutschen machen.