Der Immobilienmarkt hat turbulente Zeiten hinter sich und ist immer noch in Aufruhr. Gestiegene Zinsen und hohe Baukosten machen Anlegern zu schaffen und nagen an der Rendite. Immobilieninvestorin Svetlana Libich hat sich deshalb entschieden, Wohnraum an Unternehmen statt an Privatleute zu vermieten. Mit ihrem Konzept umschifft sie Konjunkturschwankungen weitgehend und sichert sich eine konstante Rendite. Wie das funktioniert und was der Fachkräftemangel damit zu tun hat, erklärt sie in unserem Interview.
Frau Libich, Sie haben ein Vermietungskonzept entwickelt, das andere Möglichkeiten bietet als die klassische Vermietung. Wie krisenresistent ist dieses Konzept?
Das Konzept beinhaltet, dass Vermieter ihre Immobilien ausschließlich als Business-Appartements und Monteurwohnungen anbieten und gleichzeitig unbefristete Mietverträge aufsetzen. Die Objekte werden unbefristet an die Unternehmen vermietet. Dadurch verzeichnen die Nutzer meines Konzepts eine deutlich höhere Rendite als klassische Vermieter. Kommen wir nun zur Krisenresistenz. Jedes Jahr kommen circa 500.000 bis 750.000 ausländische Fachkräfte nach Deutschland, um die deutsche Wirtschaft aufrechtzuerhalten, denn es besteht seit Jahren in großen Betrieben Fachkräftemangel und der Trend geht weiter in diese Richtung. Daher wird sich an der Notwendigkeit von ausländischen Fachkräften in absehbarer Zukunft nichts ändern – und entsprechend auch nicht an dem Bedarf von Wohnraum für diese Kräfte. Business-Appartements und Monteurwohnungen sind somit der Schlüssel zu einem langfristigen und konstanten Geldfluss.
Bei diesem Sondervermietungssystem werden Immobilien sowohl direkt an große Unternehmen vermietet, die ihre Mitarbeiter aus dem Ausland unterbringen wollen, als auch an Unternehmen für ihre professionellen Fachkräfte. Da die Unternehmen beim Auszug der Mitarbeiter direkt Nachmieter stellen, sind die Vermieter sogar vor unerwarteten Zahlungsausfällen abgesichert. Während die Rendite bei der klassischen Wohnungsvermietung üblicherweise bei vier bis fünf Prozent liegt, können Vermieter von Business-Appartements und Monteurwohnungen mit zwölf bis 17 Prozent rechnen – dauerhaft und vergleichsweise krisenfest.
Für eine solche Vermietung sind Lage und Infrastruktur wichtig – worauf muss man achten, um eine optimale Auslastung zu haben?
Das wichtigste Kriterium für die Sondervermietung ist tatsächlich die Lage. Je attraktiver der Standort der Immobilie ist, umso höhere Preise kann man für die Sondervermietung an Firmen verlangen. Eine schwache Mikrolage mit einer schlechten Infrastruktur führt zu einer schwächeren Auslastung der Monteurwohnungen. Aus diesem Grund muss die Lage der Immobilie genau unter der Lupe genommen werden, um festzustellen, wie attraktiv der Standort der Business Appartements ist. Als Vermieter, der eine Wohnung oder ein Haus für Berufsreisende zur Verfügung stellt, schaut man also zunächst auf einen geeigneten Standort. Der Mieter will auf kurzen Wegen zum Büro oder zur Baustelle gelangen. Die Wohnungen oder Häuser sollten daher nicht mehr als zehn bis 15 Kilometer von den Betrieben entfernt sein.
Mit großen Betrieben in der unmittelbaren Umgebung der Immobilie funktioniert die Sondervermietung am besten. Besonders beliebt, und entsprechend profitabel, sind Mischgebiete, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Mischgebiet bedeutet, dass Wohngebäude zum großen Teil den Charakter des Gebiets prägen, aber auch Geschäfts- und Bürogebäude zulässig sind. Ideal ist es außerdem, sich an Großstädte zu halten und dort zu vermieten. Aber auch mittlere Städte ab 50.000 Einwohner kommen infrage.
Wie aufwändig ist die Verwaltung, wenn man an Unternehmen vermietet? Das ist ja auch ein Kostenfaktor.
Die Verwaltung der vermieteten Immobilien ist bei meinem Konzept überaus überschaubar. Zu Beginn ist tatsächlich mehr Vorbereitung und Organisation notwendig, als bei der klassischen Vermietung, aber im laufenden Betrieb ist der Arbeits- und Zeitaufwand sehr gering. Nehmen wir als Beispiel die Suche nach Nachmietern, die bei der klassischen Vermietung viel Zeit und Rendite kostet. Bei meinem Konzept ist die Vermietung langfristig und der Nachmieter wird vom mietenden Unternehmen gestellt – ein Faktor, der zu der deutlich höheren Rendite beiträgt.
Die Abrechnung erfolgt über Pauschalen. Für die Unternehmen fallen zwischen 13 und 15 Euro pro Tag und Person an. Dabei handelt es sich um All-inclusive-Kosten, in denen sämtliche Kosten inbegriffen sind. Die Hinzurechnung einer Pauschale für die Nebenkosten vereinfacht die Abrechnung. Im Durchschnitt beträgt der Arbeitsaufwand im Monat zwei Stunden pro Objekt. Viele meiner Kunden erwirtschaften dadurch im Monat eine Rendite von bis zu 1.500 Euro pro Wohnung nach Abzug aller Kosten. Wem die Verwaltung trotzdem noch zu viel ist, der kann sie auslagern – aufgrund des geringen zeitlichen Aufwandes ist auch dabei der Kostenfaktor überschaubar.
Inflation ist ein Thema, das auch Immobilieninvestoren beschäftigt. Würden Sie trotz der gegenwärtigen Lage Investitionen in Immobilien empfehlen?
Hier rate ich, sehr genau zu differenzieren. Eine Investition ist in diesem Zusammenhang eine Kapitalanlage mit dem Zweck, das eigene Vermögen zu vergrößern. Ziel ist immer, letztlich mehr Geld zur Verfügung zu haben, als man eingesetzt hat. Daher ist es wichtig, zwischen selbstgenutzten Immobilien und Renditeimmobilien zu unterscheiden. Zwar wünschen sich viele Deutsche ein Eigenheim und nehmen dafür einen Kredit auf, zahlen dann jedoch die Kreditraten und die gegenwärtig deutlich höheren Zinsen und müssen für die, durch die Inflation ebenfalls steigenden Instandhaltungskosten aufkommen. In diesem Fall wirkt sich die Inflation eher negativ aus, da sie für steigende laufende Kosten sorgt.
Bei Renditeimmobilien sieht die Sache anders aus. In diesem Fall wird eine Immobilie gekauft, wofür ebenfalls ein Kredit aufgenommen wird, und vermietet. Nun werden allerdings die Kreditraten, -zinsen und weitere Kosten von der Miete gezahlt, die die Immobilie einbringt. Und darin liegt der große Vorteil von fremdfinanzierten Immobilien während einer Inflation – Sie können den Kredit viel leichter abbezahlen, denn die Kreditsumme ändert sich nicht, während die Mieteinnahmen steigen können. Um allerdings wirklich Cashflow aus einer Immobilie zu bekommen und sogar davon leben zu können, reicht heute die einfache Investition in Renditeimmobilien nicht aus.
Kürzlich haben Sie zum Branchentreff »Investoren Luxury Night« eingeladen. Was war Ihr Ziel und wie ist Ihr Resümee?
Die »Investoren Luxury Night« war mir ein persönliches Anliegen, da ich im Laufe meiner Karriere gelernt habe, wie wichtig ein gutes Netzwerk ist. Besonders in der Immobilienbranche ist man ohne das richtige Wissen und die richtigen Kontakte schnell verloren. Um dies zu fördern, habe ich für den Event Top-Speaker und Größen der Immobilienwelt und aus anderen relevanten Bereichen eingeladen, unter anderem den Immobilieninvestor und Business-Strategen Alex »Düsseldorf« Fischer. Der Bestseller-Autor, der ein Buch über die grundlegenden Prinzipien der Immobilienwelt und des Lebens veröffentlicht hat, ließ die Teilnehmenden hinter die Kulissen blicken und hatte hilfreiche Tipps und Hacks parat. Außerdem gaben Steuerspezialist Udo Heimann und »Stiftungspapst« Sascha Drache sowie weitere Experten wertvolles Know-how zum Besten.
Ich konnte auf dem roten Teppich auch Top-Unternehmer und Investoren begrüßen, die sich diese exklusive Gelegenheit zum Wissensaufbau und Netzwerken nicht entgehen lassen wollten. Meine Absicht, meinen Gästen nicht nur wertvolle Insights an die Hand zu geben, sondern ihnen auch in entspannter, ansprechender Atmosphäre den Austausch mit Gleichgesinnten zu ermöglichen, war erfolgreich. Dies hat mir das zahlreiche Feedback und die vielen Fragen nach weiteren Events dieser Art gezeigt.
Unsere Gesprächspartnerin:
Svetlana Libich ist Immobilieninvestorin, Expertin und Gründerin der IMMOSDL Immobilienvermittlung.
Ihr Wissen über die Branche gibt sie in Seminaren weiter.
MK
Der Immobilienmarkt hat turbulente Zeiten hinter sich und ist immer noch in Aufruhr. Gestiegene Zinsen und hohe Baukosten machen Anlegern zu schaffen und nagen an der Rendite. Immobilieninvestorin Svetlana Libich hat sich deshalb entschieden, Wohnraum an Unternehmen statt an Privatleute zu vermieten. Mit ihrem Konzept umschifft sie Konjunkturschwankungen weitgehend und sichert sich eine konstante Rendite. Wie das funktioniert und was der Fachkräftemangel damit zu tun hat, erklärt sie in unserem Interview.
Frau Libich, Sie haben ein Vermietungskonzept entwickelt, das andere Möglichkeiten bietet als die klassische Vermietung. Wie krisenresistent ist dieses Konzept?
Das Konzept beinhaltet, dass Vermieter ihre Immobilien ausschließlich als Business-Appartements und Monteurwohnungen anbieten und gleichzeitig unbefristete Mietverträge aufsetzen. Die Objekte werden unbefristet an die Unternehmen vermietet. Dadurch verzeichnen die Nutzer meines Konzepts eine deutlich höhere Rendite als klassische Vermieter. Kommen wir nun zur Krisenresistenz. Jedes Jahr kommen circa 500.000 bis 750.000 ausländische Fachkräfte nach Deutschland, um die deutsche Wirtschaft aufrechtzuerhalten, denn es besteht seit Jahren in großen Betrieben Fachkräftemangel und der Trend geht weiter in diese Richtung. Daher wird sich an der Notwendigkeit von ausländischen Fachkräften in absehbarer Zukunft nichts ändern – und entsprechend auch nicht an dem Bedarf von Wohnraum für diese Kräfte. Business-Appartements und Monteurwohnungen sind somit der Schlüssel zu einem langfristigen und konstanten Geldfluss.
Bei diesem Sondervermietungssystem werden Immobilien sowohl direkt an große Unternehmen vermietet, die ihre Mitarbeiter aus dem Ausland unterbringen wollen, als auch an Unternehmen für ihre professionellen Fachkräfte. Da die Unternehmen beim Auszug der Mitarbeiter direkt Nachmieter stellen, sind die Vermieter sogar vor unerwarteten Zahlungsausfällen abgesichert. Während die Rendite bei der klassischen Wohnungsvermietung üblicherweise bei vier bis fünf Prozent liegt, können Vermieter von Business-Appartements und Monteurwohnungen mit zwölf bis 17 Prozent rechnen – dauerhaft und vergleichsweise krisenfest.
Für eine solche Vermietung sind Lage und Infrastruktur wichtig – worauf muss man achten, um eine optimale Auslastung zu haben?
Das wichtigste Kriterium für die Sondervermietung ist tatsächlich die Lage. Je attraktiver der Standort der Immobilie ist, umso höhere Preise kann man für die Sondervermietung an Firmen verlangen. Eine schwache Mikrolage mit einer schlechten Infrastruktur führt zu einer schwächeren Auslastung der Monteurwohnungen. Aus diesem Grund muss die Lage der Immobilie genau unter der Lupe genommen werden, um festzustellen, wie attraktiv der Standort der Business Appartements ist. Als Vermieter, der eine Wohnung oder ein Haus für Berufsreisende zur Verfügung stellt, schaut man also zunächst auf einen geeigneten Standort. Der Mieter will auf kurzen Wegen zum Büro oder zur Baustelle gelangen. Die Wohnungen oder Häuser sollten daher nicht mehr als zehn bis 15 Kilometer von den Betrieben entfernt sein.
Mit großen Betrieben in der unmittelbaren Umgebung der Immobilie funktioniert die Sondervermietung am besten. Besonders beliebt, und entsprechend profitabel, sind Mischgebiete, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Mischgebiet bedeutet, dass Wohngebäude zum großen Teil den Charakter des Gebiets prägen, aber auch Geschäfts- und Bürogebäude zulässig sind. Ideal ist es außerdem, sich an Großstädte zu halten und dort zu vermieten. Aber auch mittlere Städte ab 50.000 Einwohner kommen infrage.
Wie aufwändig ist die Verwaltung, wenn man an Unternehmen vermietet? Das ist ja auch ein Kostenfaktor.
Die Verwaltung der vermieteten Immobilien ist bei meinem Konzept überaus überschaubar. Zu Beginn ist tatsächlich mehr Vorbereitung und Organisation notwendig, als bei der klassischen Vermietung, aber im laufenden Betrieb ist der Arbeits- und Zeitaufwand sehr gering. Nehmen wir als Beispiel die Suche nach Nachmietern, die bei der klassischen Vermietung viel Zeit und Rendite kostet. Bei meinem Konzept ist die Vermietung langfristig und der Nachmieter wird vom mietenden Unternehmen gestellt – ein Faktor, der zu der deutlich höheren Rendite beiträgt.
Die Abrechnung erfolgt über Pauschalen. Für die Unternehmen fallen zwischen 13 und 15 Euro pro Tag und Person an. Dabei handelt es sich um All-inclusive-Kosten, in denen sämtliche Kosten inbegriffen sind. Die Hinzurechnung einer Pauschale für die Nebenkosten vereinfacht die Abrechnung. Im Durchschnitt beträgt der Arbeitsaufwand im Monat zwei Stunden pro Objekt. Viele meiner Kunden erwirtschaften dadurch im Monat eine Rendite von bis zu 1.500 Euro pro Wohnung nach Abzug aller Kosten. Wem die Verwaltung trotzdem noch zu viel ist, der kann sie auslagern – aufgrund des geringen zeitlichen Aufwandes ist auch dabei der Kostenfaktor überschaubar.
Inflation ist ein Thema, das auch Immobilieninvestoren beschäftigt. Würden Sie trotz der gegenwärtigen Lage Investitionen in Immobilien empfehlen?
Hier rate ich, sehr genau zu differenzieren. Eine Investition ist in diesem Zusammenhang eine Kapitalanlage mit dem Zweck, das eigene Vermögen zu vergrößern. Ziel ist immer, letztlich mehr Geld zur Verfügung zu haben, als man eingesetzt hat. Daher ist es wichtig, zwischen selbstgenutzten Immobilien und Renditeimmobilien zu unterscheiden. Zwar wünschen sich viele Deutsche ein Eigenheim und nehmen dafür einen Kredit auf, zahlen dann jedoch die Kreditraten und die gegenwärtig deutlich höheren Zinsen und müssen für die, durch die Inflation ebenfalls steigenden Instandhaltungskosten aufkommen. In diesem Fall wirkt sich die Inflation eher negativ aus, da sie für steigende laufende Kosten sorgt.
Bei Renditeimmobilien sieht die Sache anders aus. In diesem Fall wird eine Immobilie gekauft, wofür ebenfalls ein Kredit aufgenommen wird, und vermietet. Nun werden allerdings die Kreditraten, -zinsen und weitere Kosten von der Miete gezahlt, die die Immobilie einbringt. Und darin liegt der große Vorteil von fremdfinanzierten Immobilien während einer Inflation – Sie können den Kredit viel leichter abbezahlen, denn die Kreditsumme ändert sich nicht, während die Mieteinnahmen steigen können. Um allerdings wirklich Cashflow aus einer Immobilie zu bekommen und sogar davon leben zu können, reicht heute die einfache Investition in Renditeimmobilien nicht aus.
Kürzlich haben Sie zum Branchentreff »Investoren Luxury Night« eingeladen. Was war Ihr Ziel und wie ist Ihr Resümee?
Die »Investoren Luxury Night« war mir ein persönliches Anliegen, da ich im Laufe meiner Karriere gelernt habe, wie wichtig ein gutes Netzwerk ist. Besonders in der Immobilienbranche ist man ohne das richtige Wissen und die richtigen Kontakte schnell verloren. Um dies zu fördern, habe ich für den Event Top-Speaker und Größen der Immobilienwelt und aus anderen relevanten Bereichen eingeladen, unter anderem den Immobilieninvestor und Business-Strategen Alex »Düsseldorf« Fischer. Der Bestseller-Autor, der ein Buch über die grundlegenden Prinzipien der Immobilienwelt und des Lebens veröffentlicht hat, ließ die Teilnehmenden hinter die Kulissen blicken und hatte hilfreiche Tipps und Hacks parat. Außerdem gaben Steuerspezialist Udo Heimann und »Stiftungspapst« Sascha Drache sowie weitere Experten wertvolles Know-how zum Besten.
Ich konnte auf dem roten Teppich auch Top-Unternehmer und Investoren begrüßen, die sich diese exklusive Gelegenheit zum Wissensaufbau und Netzwerken nicht entgehen lassen wollten. Meine Absicht, meinen Gästen nicht nur wertvolle Insights an die Hand zu geben, sondern ihnen auch in entspannter, ansprechender Atmosphäre den Austausch mit Gleichgesinnten zu ermöglichen, war erfolgreich. Dies hat mir das zahlreiche Feedback und die vielen Fragen nach weiteren Events dieser Art gezeigt.
Unsere Gesprächspartnerin:
Svetlana Libich ist Immobilieninvestorin, Expertin und Gründerin der IMMOSDL Immobilienvermittlung.
Ihr Wissen über die Branche gibt sie in Seminaren weiter.
MK