Banner

Immobilienexperte erklärt, worauf man beim Kauf einer Renditeimmobilie achten sollte

0

Wer auf der Suche nach einer inflationssicheren Wertanlage ist, wird früher oder später auf das Thema Renditeimmobilie stoßen. Die Anlageform überzeugt mit ihrer Wertstabilität, ihrem soliden Cashflow und zahlreichen weiteren Vorteilen. Um in vollem Umfang davon profitieren zu können, müssen aber einige Dinge beachtet werden. Immobilienexperte David Gramzow erklärt, welche Rolle die Lage, die Ausstattung und die Mietersituation des Objekts spielen.

Der Standort des Objekts

Der Standort gehört zu den mit Abstand wichtigsten Faktoren bei der Auswahl von Renditeimmobilien. Hier sollten Investoren vor allem auf eine gute Infrastruktur achten. Dazu zählen ein gut ausgebautes Verkehrsnetz, Einkaufsmöglichkeiten, Krankenhäuser, Grünanlagen und Schulen. Auch die Beschäftigtenzahlen spielen eine Rolle, wenn es um die langfristige Attraktivität des Standorts geht.

Dabei ist nicht nur der aktuelle Zustand von Bedeutung. Es kommt auch zu einem nicht unwesentlichen Teil darauf an, welche Entwicklungspotenziale die Region in den Bereichen Wirtschaft, Demografie und Kultur aufweist. Ist beispielsweise absehbar, dass sich Bevölkerungswachstum und Beschäftigtenzahlen langfristig positiv entwickeln, steigert dies auch die Attraktivität der Immobilien. Aufschlussreich können in diesem Zusammenhang geplante Maßnahmen im Rahmen der Städtebauförderung sein.

Hinweis: Städte werden in der Immobilienbranche häufig in A-, B-, C- und D-Städte unterteilt. Diese Klassifikation legt ihren Fokus auf die nationale und internationale Bedeutung des Standorts, die Einwohnerzahl, den Bestand an Büroflächen, das Marktvolumen und den erwirtschafteten Umsatz. Heute gilt diese Klassifizierung nur noch als bedingt aussagekräftig, da sie den Fokus auf den Status Quo und nicht auf die Entwicklung legt. Auch werden kleinere Städte kaum berücksichtigt, auch wenn sie starke Potenziale aufweisen. Deshalb hat die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. eine neue Klassifizierung entwickelt,  die zur Einschätzung von Standorten genutzt werden kann.

Objektart und -zustand

Wer in Wohnimmobilien investieren will, kann zwischen Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern wählen. Dabei kommt es vor allem auf das verfügbare Budget und die erwartbare Rendite an. Für Eigentumswohnungen bezahlt man weniger, dafür generieren Mehrfamilienhäuser mehr Rendite. Auch hat vereinzelter Leerstand in Mehrfamilienhäusern weniger gravierende Auswirkungen.

Weiterhin ist der Zustand des Objekts zu berücksichtigen. Hier spielt die Frage eine Rolle, ob man eher eine Core-, eine Value-Add- oder Opportunity-Strategie verfolgt. Core-Immobilien sind in einem besseren Zustand, weisen aber weniger Wertsteigerungspotenziale auf. Objekte aus dem opportunistischen Segment hingegen erfordern zwar einen höheren Sanierungsaufwand, weisen aber auch mehr Entwicklungsmöglichkeiten auf. Typische Mängel sind undichte Heizkessel, Risse im Mauerwerk, Feuchtigkeitsschäden und defekte Rohrleitungen.

Deshalb empfiehlt David Gramzow, die Bausubstanz vor dem Kauf genau in Augenschein zu nehmen und zusätzlich einen Immobiliensachverständigen hinzuzuziehen. Wichtig ist dabei auch ein Überblick über die Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen der vergangenen Jahre.

Die Ausstattung

Eng mit dem Objektzustand ist die Ausstattung verbunden. Auch sie hat einen großen Einfluss auf den Immobilienwert und die Mieteinnahmen. Von Bedeutung sind hierbei Merkmale wie Fenster, Heizungsanlagen, Dämmungen und Bodenbeläge. So sind etwa moderne Mehrfachverglasungen mit Gasfüllung deutlich wertvoller als alte Kastenfenster und effiziente Blockheizkraftwerke leistungsstärker als traditionelle Ölheizungen. Auch Wärmepumpen und Photovoltaik-Anlagen wirken sich auf den Wert der Immobilie und damit auf die erzielbaren Mieteinnahmen aus.

Nicht vernachlässigt werden sollten auch die Größe und der Zuschnitt der Wohnungen. Die Renovierungskosten unterscheiden sich nämlich bei kleineren und größeren Wohnungen kaum voneinander. Die meisten Kosten fallen in Bädern und Küchen an. Die gibt es aber in jeder Wohnung. Deshalb sollte vor allem bei kleineren durchschnittlich eingerichteten Wohnungen genau hingesehen werden. Renovierungskosten bringen hier zum Teil erhebliche Verlustrisiken mit sich. Beim Zuschnitt sollte man vor allem auf eine logische Aufteilung der Immobilie achten. Es sollte in allen Zimmern ausreichend Platz vorhanden sein. Verwinkelte Flächen schränken die Nutzbarkeit ein und sind für Mieter weniger attraktiv.

Die Mietersituation

Wer eine Investition in eine Mietwohnung oder ein Mehrfamilienhaus plant, sollte zunächst umfassende Informationen über die bestehenden Mietverhältnisse einholen. Wichtig ist hierbei, wie lange die Mieter bereits in dem Haus wohnen. Wenn absehbar ist, dass sie noch lange in der Wohnung bleiben, bestehen möglicherweise nur eingeschränkte Möglichkeiten, die Miete auf ein marktübliches Niveau anzuheben. Doch auch bei häufig wechselnden Mietverhältnissen sollte man als potenzieller Investor genauer hinsehen. Schließlich gibt es dafür in der Regel einen Grund, der für den Wert des Objekts relevant sein könnte.

Außerdem empfiehlt es sich, Mietverträge vorab prüfen zu lassen. So kann man etwa herausfinden, ob es wirksame Schönheitsreparaturklauseln gibt, ob die Mietzahlungen regelmäßig eingehen und wie hoch die Mietkautionen sind.

Hinweis: Wenn Sie sich dafür interessieren, wie man Immobilien gewinnbringend verkauft, finden Sie in unserem Interview mit Marcel Remus viele interessante Tipps.

Comments are closed.