Die Immobilie – gerade in unsicheren Zeiten gilt sie als krisensichere Investition. Dennoch zögern viele Interessenten: Worauf kommt es beim Ankauf eines Objekts wirklich an? Stephan Gerlach hat sich dieser Frage eingehend gewidmet. Mit über 20 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche hat der Unternehmer und Investor nun ein Buch veröffentlicht, das Einsteigern die Entscheidung für ihre erste Investition erleichtern soll. Im Interview erläutert er, welche Trends er derzeit auf dem Markt beobachtet und ob das bewährte Credo »Lage, Lage, Lage« auch heute immer noch Bestand hat.
Herr Gerlach, Ihr neues Buch heißt »Immobilien Investitionen leicht gemacht«. Wer oder was erschwert eigentlich eine Investition und wie lassen sich die Hürden überwinden?
Die größten Hürden entstehen nicht durch Banken oder Gesetze, sondern durch das Mindset!
Zunächst gilt: Wer ohne Ziel (Cashflow vs. Wertzuwachs) investiert, kauft »nice to have« statt »nötig«. Dagegen hilft schon eine einfache Strategie: Kriterien, Renditeziel, Deal-Stopps!
Das zweite Problem ist eine Zahlen-Angst: Viele rechnen zu grob oder gar nicht. Die Lösung lautet hier: Standard-Kalkulation mit Puffer: Miete, Leerstand, CapEx, Zins, Nebenkosten. Die Kaufentscheidung fällt nur, wenn der Deal mit Puffer trägt!
Der dritte Fehler ist der sogenannte »Alleine-Ansatz«, das heißt, es fehlen Strukturpartner – etwa bei der Finanzierung, der Verwaltung oder beim Bau. Hier sollte man sich ein Mini-Team aufbauen, bevor man kauft – dann wird der Kauf ausführbar!
Sie können auf eine jahrzehntelange Expertise zurückblicken. Reicht Erfahrung heute noch aus oder braucht es auch in der Immobilienbranche multimediale Präsenz?
Erfahrung schlägt Reichweite – aber Transparenz skaliert Vertrauen! In unserer Branche zählen saubere Prozesse, belastbare Zahlen und Erreichbarkeit. Sichtbarkeit hilft beim Dealflow, beim Recruiting und bei der Vermietung. Aber: Ohne Substanz ist Social nur Show! Mein Grundsatz lautet: »Erst Track Record, dann Mikrofon!« Zeig Kennzahlen, zeig ein Vorher/Nachher und Vermietungsdaten – das ist kein Motivationskino! Aber natürlich ist mein neues Buch – neben meiner Freude, Menschen Wissen zu vermitteln und sie ins Tun zu bringen – auch aufgrund der größeren Reichweite entstanden.
Viele Anbieter werben damit, Einsteiger auf dem Markt zu unterstützen, aber wer ist seriös? WelcheRed und Green Flags sollten Branchenneulinge kennen?
Zu den Green Flags zählen unter anderem:
- ein Erhalt der vollständigen Unterlagen (Mietverträge, Hausgeld/BWA, Teilungserklärung, Energieausweis, Protokolle, Instandhaltungsplan),
- ein transparenter Rechenweg (Cashflow, Rücklagen, CapEx geplant, nicht versteckt),
- realistische Mieten (Mietspiegel/Marktvergleich) und ein Stress-Test (der Zins beläuft sich auf etwa ein bis zwei Prozent-Punkte)
- sowie Referenzen, beziehungsweise Objekte, zum Anfassen, eine klare Erreichbarkeit und schriftliche Zusagen.
Red Flags hingegen sind:
- »garantierte« Traumrenditen, fehlende oder selektive Unterlagen,
- Schönrechnerei (Hoffnungsmiete, keine Rücklagen/CapEx),
- Druck (»Sie müssen sich heute entscheiden!«), Provisionskonflikte, nur Social-Proof statt Zahlen
- und kein Plan für energetische Themen – das wird teuer!
Früher schien das Mantra: »Lage, Lage, Lage!« zu gelten, heute sind die Strategien zahlreicher geworden. Woran liegt das und inwiefern hat der Grundsatz noch immer seine Berechtigung?
Die Mikrolage bleibt der Risikofilter Nummer 1: Leerstand, Mieterqualität, Mietentwicklung! Aber wir haben heute mehr Stellhebel: aktive Bewirtschaftung, Grundriss-Optimierung, Energie-Sanierung, Balkone/DG-Ausbau, PV/Mieterstrom, möblierte/teilmöblierte Konzepte dort, wo sie rechtlich sauber sind. Die Lage entscheidet über das »Ob«, das Management über »Wie gut«. Der Grundsatz »Lage, Lage, Lage« gilt – ergänzt um: »…und Management, Management, Management!«
Welche weiteren Trends beobachten Sie aktuell auf dem Immobilienmarkt und wie stehen Sie dazu?
Zu den aktuellen Trends zählt unter anderem die Knappheit im Bestand: Der Neubau schwächelt, Nachfrage bleibt – gute Bestandsobjekte mit Optimierungspotenzial sind jetzt König. Auch die ESG, also die Energie-Kriterien, gewinnen an Bedeutung: Die Pflicht wird zur Renditechance! Wer Sanierung smart plant (Förderung, Maßnahmen in Bauabschnitten, PV/WWP), hebt NOI und Wert. Darüber hinaus erfolgt eine Professionalisierung, das heißt, es wird vermehrt Wert auf eine datenbasierte Vermietung, digitale Prozesse und eine bessere Mieterkommunikation gelegt. Ebenfalls im Trend liegen Refinanzierung und Rebound: Zinsen seitwärts mit nervösen Phasen – gute Objekte lassen sich nach Optimierung günstiger refinanzieren. Darüber hinaus erfreuen sich Nutzungs- und Wohnkonzepte wie Mikro- und Co-Living sowie Service-Housing großer Beliebtheit. Diese lohnen sich allerdings nur dort, wo Recht und Nachfrage passen. Es geht nicht um Mode, sondern um Marktlogik!
Derzeit befinden sich viele Gesetzesänderungen in Diskussion; etwa beim Klimaschutz oder Mietrecht. Wie können Investoren dennoch verlässlich planen und ihr Portfolio zukunftssicher gestalten?
Ein erster Schritt wäre es, einen Sanierungsfahrplan je Objekt (Energie, Hülle, Technik) zu erstellen; inklusive Förder-Check – natürlich in Etappen statt »alles oder nichts«!
Darüber hinaus könnte Finanzierungsarchitektur mit Flex unterstützen. Diese umfasst unter anderem eine lange Zinsbindung plus Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel und eine liquide Reserve im Rahmen von sechs bis zwölf Monaten Kosten.
Auch bezüglich des Mietrechts sollte rechtlich sauber gearbeitet werden, das heißt Index- oder Staffelmiete nur, wo dies zulässig oder sinnvoll ist, die Dokumentation lückenlos und die Mieterhöhungen rechtskonform sind. Auch Stress-Tests sollten in der Kalkulation (Zins, Miete, CapEx) Beachtung finden. Wird es in der Simulation eng, ist es kein Einsteigerdeal! Zuletzt ist auf einen Portfolio-Mix zu achten: Standorte und Gebäudetypen sind zu diversifizieren und Sanierungswellen zeitlich zu staffeln, damit Cashflows stabil bleiben. Kurzum: Immobilien sind kein Lottozettel! Wer mit Plan rechnet, operativ sauber arbeitet und Energie-Themen als Werthebel begreift, investiert heute nicht trotz, sondern wegen der Verunsicherung erfolgreich!
Unser Gesprächspartner:
Stephan Gerlach ist CEO der Gerlach Immobilien Gruppe und Vorstand der Hanseatischen Wohnungsgenossenschaft. Am 23. September ist sein neues Buch »Immobilien-Investitionen leicht gemacht«erschienen.
Beitragsbilder: Oliver Reetz
AS (L)